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21 de Dezembro de 2024 -
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Ação Revisional de Aluguel
Segundo dispõe o art. 19 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Caso a ação seja proposta por iniciativa do locador, este terá que providenciar a citação dos fiadores, sob pena de exclusão da responsabilidade dos mesmos em face de substancial alteração contratual.
Segundo redação do art. 69, §1º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), tão somente o locador (ou sublocador) poderá requerer a mudança do indexador, bem como a periodicidade do reajuste originariamente convencionado.
O valor do pedido, em respeito ao art. 58, III, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), deverá ser equivalente a 12 (doze) meses de aluguel. Já a título de tutela antecipada para fixação de aluguel provisório, o juiz não poderá exceder 80% (oitenta por cento) do valor pleiteado pelo autor a título de aluguel provisório, por força do art. 68, II, da mesma lei. Caso a discordância se der em razão do valor, a parte demandada deverá propor o valor que entender conveniente/justo ao caso concreto.
A Lei do Inquilinato não autoriza o ajuizamento da ação revisional nas hipóteses de denúncia vazia às locações residenciais – art. 46, §2º da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) – e às não-residenciais – art. 57 da mesma lei. Todavia, por expressa disposição legal, tal impedimento não está adstrito nos demais casos de denúncia vazia.
Para a nova definição do valor locatício, a legislação inquilinária não admite qualquer espécie de "flexibilização" do magistrado, devendo o demandante indicar expressamente o valor do aluguel cuja fixação é pretendida, sob pena de não ser, sequer, a ação admitida. Contudo, os Tribunais têm entendido de bom alvitre que o demandante promova a correção monetária à época da vigência do novo aluguel, de modo que a sentença não consiga fixar aluguel maior que o pretendido. Mesmo assim, em caráter excepcional, o STJ já entendeu possível a fixação de aluguel superior ao pleiteado na petição inicial, quando conste pedido alternativo ao valor que foi arbitrado – o que, por óbvio, seja fruto de decisões decorrentes da desordem inflacionária que, de tempos em tempos, assombra nosso país.
Atinente à compensação por rescisão unilateral do contrato, o valor deverá ser cingido de conformidade com o caso real a ser examinado, uma vez que, não obstante estiver previsto em contrato de forma expressa, o tempo de cumprimento contratual e demais condições do pacto poderão influenciar seja na redução quanto na majoração daquela determinada quantia devida, tudo a depender da cognição do juiz.
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada, especialista em Direito Imobiliário, sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica e membro das Comissões de Direito Imobiliário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
Artigo publicado no Jornal O Tempo (Itajaí/SC)
Ed. 766, 07.05.2016, p. 6
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