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Principais diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária imobiliárias

Como se sabe, tanto a hipoteca quanto a alienação fiduciária imobiliárias são espécies de direito real de garantia; contudo, em que pese haver certa semelhança entre os referidos institutos, estes possuem características singulares e não se confundem.
 
Inicialmente, importante registrar que a hipoteca se reflete num bem que é determinado como garantia, através de contrato, na hipótese de a dívida não ser quitada junto ao financiador. Em outras palavras, tratando-se de financiamento imobiliário, o bem em questão é o próprio imóvel a ser adquirido.
 
No contrato hipotecário, o adquirente obtém a posse direta do imóvel, perdendo-a ao financiador tão somente em caso de inadimplência quanto ao financiamento. Muito embora haja instituições financiadoras que, no contrato, disponham cláusulas limitadoras de uso do imóvel, estas são nulas de pleno direito e podem ser revisadas judicialmente, uma vez que o adquirente detém plenos poderes sobre o bem imóvel hipotecado.
 
Outra questão importantíssima – que se desconecta da continuidade do financiamento – reside no prazo da validade da garantia do contrato sobre o imóvel, uma vez que a hipoteca somente poderá ser prorrogada até trinta anos da data do contrato, mediante simples averbação requerida por ambas as partes, conforme art. 1.485 do vigente Código Civil (com redação dada pela Lei 10.931/2004).
 
De outro lado, na alienação fiduciária imobiliária, existe a transferência da posse de um bem imóvel do devedor fiduciário ao credor fiduciário para garantir o cumprimento da obrigação. Havendo inadimplência, a propriedade do imóvel é consolidada ao credor fiduciário; havendo a quitação da dívida, a titularidade passa a ser do devedor fiduciário.
 
Como nessa espécie contratual de alienação fiduciária a posse do imóvel pelo adquirente não é plena, é permitido, portanto, ao financiador, restringir o uso do imóvel (como por exemplo, obstruir a possibilidade de locação a terceiros, mormente quando a alienação fiduciária é amparada pelo SFH, etc.).
 
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
 
*A autora é advogada, especialista em Direito Imobiliário, sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
 
Artigo publicado no Jornal O Tempo (Itajaí/SC)
Ed. 784, 1º/10/2016, p. 6
 
 
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