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Dos deveres do locador

O artigo 9°, II, da Lei n° 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) determina que a locação pode ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual.
 
Nessa ordem de razão, é de se concluir que qualquer descumprimento dos deveres legais do locador autoriza, portanto, a rescisão da relação ex locato.
 
Soma-se a isso: infringindo o locador com suas obrigações, ao locatário, além de existir a possibilidade de rescindir a locação e pleitear perdas e danos, pode, também, a depender da natureza da infração de cada caso concreto, requerer a obrigação de fazer.
 
Assim, os deveres do locador expressos na legislação inquilinária, especificamente nos incisos do artigo 22, são os seguintes: entregar ao locatário o imóvel locado em estado de servir ao fim a que se destina; garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; manter durante a locação, a forma e o destino do imóvel; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; fornecer, se o locatário solicitar, descrição da situação do estado do imóvel, antes que efetive a sua mudança, registrando seus defeitos; entregar ao locatário recibo com discriminação dos pagamentos realizados, sendo vedada a quitação genérica; quitar, se houver, taxas de administração imobiliária e de intermediações, considerando as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; pagar os impostos, as taxas, o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, exceto a disposição expressa em contrário no contrato; apresentar ao locatário, os comprovantes de parcelas pagas quando solicitadas; pagar despesas extraordinárias de condomínio.
 
Ademais, segundo letra da aludida lei de locações, por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, mormente: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pinturas das fachadas, em penas, poços de areação e iluminação, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e providenciarias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva.
 
Contudo, as infrações aos deveres do locador, assim como as do locatário (cujo tema será abordado na próxima coluna), em que pese as obrigações estarem arroladas taxativamente nos artigos que seguem na Seção IV da referida Lei do Inquilinato, podem decorrer, também, de regras gerais que permeiam o direito contratual (abrangendo outras legislações), bem como de cláusulas pactuadas no próprio contrato elaborado e assentido pelas partes.
 
Diante de tais peculiaridades, para aferição de uma infração legal ou contratual e sua verdadeira extensão, espera-se que o juiz se valha de bom-senso no julgamento a fim de determinar a melhor solução para cada causa.
 
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
 
Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada, especialista em Direito Imobiliário, sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica e membro das Comissões de Direito Imobiliário e Cartórios Extrajudiciais da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
 
Artigo publicado no Jornal O Tempo (Itajaí/SC)
Ed. 769, 04.06.2016, p. 6.
 
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