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21 de Dezembro de 2024 -
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Compromisso de compra e venda de bem imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia
Quando ocorre a consolidação da propriedade em favor do credor-fiduciário e o leilão do bem?
Com o advento da Lei n°. 9.514/1997, a alienação fiduciária passou a ser muito aplicada na comercialização de imóveis com pagamento parcelado, mediante contratos de compromisso de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia.
Nos contratos de compromisso ou promessa de compra e venda, o promitente-comprador promete comprar e se obriga a pagar o preço, parcial ou integralmente parcelado.
Já na alienação fiduciária, seja com financiamento concedido diretamente pela empresa incorporadora ou por instituição financeira, o devedor-fiduciante recebe um crédito e, para fins de garantia do pagamento, promove a transferência da propriedade fiduciária do imóvel ao credor-fiduciário.
Estando inadimplente o devedor-fiduciante – caso não haja nenhuma condição suspensiva, seja com o próprio pagamento da dívida, ou mesmo, uma decisão judicial que elida os efeitos da mora, mesmo que provisoriamente –, o credor-fiduciário deverá conceder um prazo a fim de que o devedor-fiduciante possa promover a purgação da mora (pagamento dos valores em atraso), seja por intermédio de notificação pessoal por meio do Oficial do Registro de Títulos e Documentos quanto, inclusive, através de carta registrada com aviso de recebimento.
Dessa forma, decorrido o prazo sem que o devedor-fiduciante tenha purgado a mora, a consolidação da propriedade se dará no patrimônio do credor-fiduciário, por meio de averbação na matrícula imobiliária. Certificada pelo Oficial do Registro Imobiliário a não-purgação da mora, o credor-fiduciante efetuará o pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos (ITBI) – operando-se a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor-fiduciante na matrícula do imóvel correspondente.
Em seguida, tendo em vista que a propriedade é atribuída ao credor apenas para garantia, a lei lhe impõe a obrigação de promover leilão público extrajudicial a fim de vender o imóvel para a obtenção de recursos financeiros destinados à satisfação do seu crédito – e, eventualmente, com a entrega da importância excedente ao devedor-fiduciante.
No prazo de 30 (trinta) dias que se seguirem à consolidação da propriedade, o credor-fiduciário deverá oferecer o imóvel à venda em dois leilões públicos, também extrajudiciais: no primeiro, pelo valor que as partes tiverem estabelecido no contrato para esse fim; no segundo, pelo valor da dívida, encargos e despesas.
Importante ressalvar que, apesar de existirem questionamentos jurídicos quanto à inconstitucionalidade do fato de a consolidação e o leilão se fazerem extrajudicialmente, sob a alegação de violação ao que chamamos de "devido processo legal", a jurisprudência dominante tem entendido de que basta que se verifique a mora para que se produzam seus efeitos de pleno direito; uma vez que, no contrato de promessa de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, a condição resolutiva é expressa, sem nenhuma exigência constitucional ou infraconstitucional específica da prescindibilidade de intervenção judicial para tal finalidade.
Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada inscrita na OAB/SC nº. 28.690, Especialista em Direito Imobiliário e Membro das Comissões de Direito Bancário, Direito Imobiliário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Publicado em 05.12.2014
Jornal de Olho - 108 ed. (Coluna de Direito Imobiliário)
www.jornaldeolho.com
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