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Despesas condominiais nos contratos de promessa de compra e venda: quem deve pagar?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recentes julgados, vem determinando quem são os responsáveis pelo pagamento dos custos condominiais após a entrega das chaves ao adquirente – considerando, para tanto, a existência de um contrato de compromisso de compra e venda não registrado; matéria bastante polêmica no universo jurídico-imobiliário.
 
Tem entendido o STJ que, dependendo do caso, havendo um compromisso de compra e venda não registrado no cartório imobiliário competente, pode ser tanto do comprador, quanto do vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamento da despesa condominial.
 
Isso porque, sendo as despesas condominiais consideradas uma obrigação que recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem  –"propter rem" –, apenas com a transferência da titularidade é que ela se dissipa no tocante ao promitente vendedor. Em outras palavras, o (compromitente) vendedor, na condição de proprietário que é, só deixa de ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais após sua titularidade dominial ser transferida para o (compromitente) comprador mediante registro público.
 
Nessa ordem de razão, perante o condomínio (credor), não basta a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda entre vendedor (proprietário) e comprador para remover a responsabilidade do titular do imóvel quanto ao pagamento dos custos condominiais. Assim, enquanto o vendedor for titular do imóvel perante o registro imobiliário, é responsável pelo pagamento do débito condominial. Contudo, havendo contrato de compromisso de compra e venda não registrado com terceiro promitente-adquirente, caso acionado (extra ou judicialmente) pelo condomínio o proprietário, por dívidas condominiais após a imissão da posse deste, considerando a força obrigatória dos contratos, que baseia o princípio do "pacta sunt servanda" – de que todo contrato deve ser cumprido –, existe o direito de regresso deste contra aquele promitente comprador.
 
Portanto, é de se concluir que, a depender de cada caso concreto, tanto o promitente comprador, quanto o promitente vendedor do imóvel podem ser responsabilizados pelo condomínio a arcarem com os débitos condominiais posteriores à posse do comprador; lembrando que o bem, ainda, corre o risco de ser penhorado como garantia da dívida, caso o proprietário seja parte passiva da ação judicial movida pelo condomínio.
 
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
 
* Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada, especialista em Direito Imobiliário, sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica e membro das Comissões de Direito Imobiliário e Cartórios Extrajudiciais da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
 
Artigo publicado no Jornal O Tempo (Itajaí/SC)
Ed. 778, 13.08.2016, p. 7
 
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