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Contratos "Built to Suit"
Entenda no que consiste essa nova modalidade contratual imobiliária e suas excelentes vantagens
O Contrato "Built to Suit", de origem estrangeira (cuja expressão, no direito norte americano, significa "construído para servir"), já vinha sendo bastante disseminado no Brasil antes mesmo de sua regulamentação legal, dado o superaquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos.
Segundo o novel artigo 54-A da Lei do Inquilinato Brasileira – acrescido pela Lei nº 12.744/2012 –, consiste o Contrato "Built to Suit" em um negócio jurídico/"locação" não residencial de imóvel urbano na qual o locador (geralmente uma empresa do ramo imobiliário) procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel (comercial ou industrial), por si mesmo ou por terceiros, mediante especificações arquitetônicas estritamente projetadas pela própria "locatária" (contratante), a fim de que seja a esta locado por prazo determinado – geralmente em tempo não inferior a 15 (quinze) anos, a fim de viabilizar o investimento da contratada ("locadora"), garantindo retorno na medida em que permitirá a amortização dos investimentos, e, inclusive, assegurar a utilização do imóvel pela "locatária" (contratante) por um longo período de tempo.
A renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação poderá ser convencionada. Já em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário (contratante), comprometer-se-á este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, todavia, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Ademais, dentre as várias vantagens resultantes do negócio "BTS" – inclusive tributárias –, segundo se observa da estrutura básica exemplificada abaixo* é possível antecipar os aluguéis futuros mediante um processo de securitização imobiliária, onde o empreendedor cede seus créditos imobiliários ("aluguéis") a uma companhia securitizadora que, por sua vez, emite títulos (CRIs) no mercado financeiro e/ou de capitais, lastreados nos referidos créditos imobiliários. Veja-se:
Note-se, que, embora a hipótese acima* tenha considerado o terreno adquirido pela contratada ("locadora"), é de se ressaltar a possibilidade do inverso (o terreno também poderá ser adquirido pela própria contratante/"locatária", a fim de que a contratada/"locadora" proceda, sob o regime "BTS", apenas a construção de um empreendimento ou sua substancial reforma).
Independentemente de o negócio "Built to Suit" estar regulado por lei, para que sua contratação reste efetivamente segura às partes, necessário se faz imprimir máxima cautela e precaução na redação das minutas contratuais, tendo em vista o grande vulto econômico-financeiro da operação.
É indispensável contar com assessoria especializada para formalizar esse tipo de contratualidade. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) especialista de sua confiança.
Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada inscrita na OAB/SC nº. 28.690, sócia-proprietária do escritório Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica, Especialista em Direito Imobiliário e membro das Comissões de Direito Bancário, Direito Imobiliário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Publicado em 07.11.2014
Jornal de Olho - 107 ed. (Coluna de Direito Imobiliário)
www.jornaldeolho.com
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