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É lícita a cobrança de condomínio antes/sem do/o "Habite-se" do imóvel?

Institui-se o condomínio edilício (edifício de apartamentos ou conjunto de casas) por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, necessitando constar daquele ato, além do que estabelece a lei especial, a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns, conforme estatui o inciso I do artigo 1.332 do Código Civil.
 
Como se vê, a fundamental particularidade do condomínio edilício é a existência de áreas de uso comum e de áreas de propriedade exclusiva/particular de cada um dos comunheiros.
 
Nesta ordem de razão, imprescindível se faz ressalvar que a individualização e a discriminação das unidades finalizadas junto ao Cartório de Registro Imobiliário, resultando nas unidades imobiliárias autônomas, deve ser pretérita ao ato de averbação do "habite-se".
 
Isto é, após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador carecerá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação, segundo determina o artigo 44 da Lei Especial nº 4.591/64 (que dispõe sobre condomínio edilício e incorporações imobiliárias).
 
Em outras palavras, após conclusa a construção e devidamente concedido o Alvará de Habite-se pela Municipalidade é que resta autorizada a devida averbação da construção no competente Registro de Imóveis, consolidando-se, finalmente, os propósitos da individualização e da discriminação das unidades imobiliárias intrínsecas ao respectivo empreendimento.
 
Isto porque o Alvará de Habitabilidade (ou Habite-se) define-se como documento indispensável para a instituição do condomínio, eis que é certificador de que o imóvel foi construído em estrita obediência às exigências municipais, bem como de acordo com os projetos previamente aprovados pelo Poder Concedente.
 
Ilícita (e, consequentemente nula), portanto, a instituição de condomínio edilício em unidades imobiliárias sem o Alvará de Habite-se e a obrigatória individualização e discriminação destas – bem como sem a própria averbação da certificação do término da construção às margens das respectivas matrículas imobiliárias, cabendo aos proprietários adquirentes exigirem (extra ou judicialmente) a regularização das referidas documentações antes de firmarem a instauração da co-propriedade edilícia e pagamento dos valores em rateio.
   
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
 
*A autora é advogada, especialista em Direito Imobiliário, sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
 
Publicado no Portal Eletrônico do Jornal de Olho (Blog de Direito Imobiliário)
http://jornaldeolho.com.br/blog/direito-imobiliario/e-licita-a-cobranca-de-condominio-antes-sem-do-o-habite-se-do-imovel/2676
Visitas no site:  2856207
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