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21 de Dezembro de 2024 -
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Promessa de compra e venda de imóvel: necessidade de ação de rescisão contratual na hipótese de não purgação da mora
Nos contratos (bilaterais) de promessa de compra e venda, ao se deparar um dos contratantes com o descumprimento das obrigações do outro, é-lhe admitida a possibilidade de requerer a resolução/rescisão do contrato.
Se as partes assentarem (expressamente) a resolução/rescisão do contrato por descumprimento contratual, a cláusula existente é considerada "cláusula resolutiva expressa", como assim confere o art. 474 do Código Civil – a qual opera de pleno direito.
De outro lado, inexistente a cláusula resolutiva expressa, a possibilidade de rescindir o contrato por inadimplemento e quebra contratual emana da própria legislação (art. 475 do Código Civil) e é denominada "cláusula resolutiva tácita" – a qual depende de interpelação judicial.
Todavia, não obstante haver ou não a cláusula resolutiva expressa, para constituição da mora do promitente comprador, dependerá de prévia notificação, oportunizando-o a purgar a mora.
Se purgada a mora, o contrato convalesce e continuam em vigor as obrigações originais; caso contrário, não havendo o pagamento, via de regra, o promitente vendedor requererá o cancelamento do registro do contrato, a imissão na posse do imóvel, bem como a dedução dos encargos rescisórios do contrato sobre o montante do valor a título de devolução ao promitente comprador.
Mesmo havendo divergências doutrinárias por conta do Decreto-lei 745/1969 dado pela Lei 13.097/2015, os Tribunais Pátrios e boa parte da própria doutrina admitem que, embora a cláusula resolutiva expressa produza efeitos extintivos ao contrato, independentemente de sentença desconstitutiva, a sentença declaratória se verifica imprescindível para orientar as circunstâncias (eventual adimplemento substancial, exceção do contrato não cumprido, onerosidade excessiva, etc.) que autorizam sua fiel aplicação ou não ao caso concreto – isto é, a condição resolutiva, mesmo tácita, não se opera sem pronunciamento judicial, havendo, portanto, a necessidade de se interpor a ação judicial para resolução/rescisão contratual.
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
*Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada, especialista em Direito Imobiliário, sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
Publicado no Portal Eletrônico do Jornal de Olho (Blog de Direito Imobiliário)
http://jornaldeolho.com.br/blog/direito-imobiliario/promessa-de-compra-e-venda-de-imovel-necessidade-de-acao-de-rescisao-contratual-na-hipotese-de-nao-purgacao-da-mora/2816
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