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21 de Dezembro de 2024 -
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Espaço aéreo sobre imóvel. É possível negociá-lo?
Como se sabe, a localização, a infraestrutura, bem como o tamanho, são características típicas que, basicamente, definem a valorização econômica de um imóvel. Apartamentos ou casas situados em regiões litorâneas, com vista para o mar, por exemplo, tem seus preços substancialmente elevados, seja a nível de aluguel ou compra e venda; de modo a serem na mesma proporcionalidade desvalorizados, na hipótese de uma obra erguer-se à frente, prejudicando parcial, ou integralmente, a apreciação visual da paisagem.
O direito de superfície, disciplinado em nossa legislação brasileira (Código Civil), fundado no instituto da propriedade em geral, autorizou a abrangência da propriedade do solo à do espaço aéreo correspondente.
De outro lado, o Estatuto da Cidade – abrangendo ao direito de superfície o direito de utilização do solo, do subsolo ou do espaço aéreo relativo ao terreno – regula que a superfície de um imóvel pode ser transferida a terceiros, por tempo determinado ou indeterminado, por meio de escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, obedecidos os termos do contrato respectivo, podendo, também, ser transmitido aos herdeiros, por morte do superficiário.
Ademais, o Estatuto da Cidade também prevê que, na hipótese de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.
Soma-se a isso: o superficiário deverá responder de forma integral pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, custeando, também, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, exceto se o contrato respectivo dispuser em contrário.
Como se denota, é perfeitamente possível, para fins negociais, àquele que não é proprietário do terreno, a utilização do direito de superfície de um imóvel, por meio da constituição de um direito real, instituindo propriedade independente (superficiária) da propriedade do solo.
A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa – sendo nesta última hipótese provável que possua valor mercadológico exclusivo e, até mesmo, inferior, tendo em vista a desnecessidade de se adquirir conjuntamente o solo.
Importante frisar, também, que, ações judiciais que visem impedir a edificação de novos empreendimentos aprovados pelos órgãos competentes, com o intuito exclusivo de se preservar a vista de um imóvel, certamente serão fadadas ao insucesso.
Dessa forma, o espaço aéreo – considerado parte do direito de superfície – pode ser perfeitamente negociado e transferido se as partes assim convencionarem, seja para adquirir somente a superfície para nela construir, a construção já pronta, ou a superfície livre para garantir a vista privilegiada e a valorização de um outro imóvel; mantendo-se o terreno, em todos os casos, sob propriedade do titular concedente; desde que, atendida a legislação urbanística, obedecidos os termos do contrato respectivo e, devidamente escriturada a negociação no Cartório de Registro de Imóveis correspondente, para constituir validade jurídica.
Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada inscrita na OAB/SC nº. 28.690, Especialista em Direito Imobiliário e Membro das Comissões de Direito Bancário, Direito Imobiliário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Publicado em 16.05.2014
Jornal de Olho - 97 ed. (Coluna de Direito Imobiliário)
www.jornaldeolho.com
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