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Patrimônio de Afetação

O patrimônio de afetação emergiu da necessidade de criação de meios jurídicos protetivos aos consumidores/adquirentes das frações ideais correspondentes a unidades autônomas futuras, que lhes imprimissem maior segurança jurídica na iminência de quebra ou falência das construtoras e incorporadoras – embora o artigo 31-A da Lei nº 4.591/64 preveja a utilização do regime do patrimônio de afetação de forma facultativa, isto é, a critério do incorporador.
 
A legislação específica (Lei nº 4.591/1964), em seu artigo 32, apresenta o rol dos vários documentos que devem ser depositados pelo incorporador no Cartório de Registro Imobiliário, com o intuito de demonstrar sua situação econômica, a discriminação pormenorizada dos aspectos técnicos e estruturais do empreendimento, bem como a própria "legitimidade" do incorporador para execução da obra.
 
Dessa forma, pode-se considerar patrimônio de afetação o regime jurídico pelo qual os bens e direitos inerentes à determinada incorporação imobiliária conservam-se totalmente desvinculados do patrimônio do incorporador. Via de regra, o imóvel ficará constrito às obrigações provenientes da execução do próprio empreendimento-fim. Ademais, não integram o patrimônio de afetação os recursos financeiros que excederem a quantia necessária para a efetiva conclusão da edificação, bem como o valor correspondente ao preço de alienação da fração ideal de cada unidade autônoma vendida, quando a construção seja pactuada por intermédio de contratos de empreitada ou por administração.
 
Vale frisar que o conjunto de bens e direitos que estiver adstrito ao patrimônio de afetação poderá instituir-se juridicamente das modalidades/espécies de garantias reais (tais como a alienação fiduciária ou a hipoteca, por exemplo – desde que o benefício econômico-financeiro reste vinculado inteiramente ao empreendimento imobiliário correspondente). De outra ponta, tem-se que os recursos respeitantes à execução da obra, que estiverem lançados sob o regime do patrimônio de afetação, deverão estar assegurados em conta de depósito específica para essa finalidade imobiliária (empreendimento).
 
Na mesma ordem de razão, importante destacar que o patrimônio de afetação não se define como um regime peculiar dos bens e direitos submetidos à incorporação imobiliária. Nos denominados "grupos fechados", por exemplo – em que não se exige o registro de incorporação imobiliária –, o patrimônio de afetação também poderá ser instituído em qualquer fase da construção, desde que precedido do registro da constituição de condomínio.
 
Para fins registrais, o patrimônio de afetação – em ato distinto e posterior ao que originou o registro da incorporação imobiliária – será constituído por meio de termo firmado pelo incorporador (e, quando necessário, em conjunto com os titulares de direitos reais de aquisição sobre o imóvel/terreno), mediante averbação cartorária à margem da matrícula imobiliária respectiva do terreno onde situar-se-á o empreendimento a ser edificado.
 
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
 
Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada inscrita na OAB/SC nº 28.690, especialista em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Ambiental, sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica e membro das Comissões de Direito Imobiliário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
 
Artigo publicado no Jornal O Tempo (Itajaí/SC)
Ed. 761, 26.03.2016, p. 7
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