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21 de Dezembro de 2024 -
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Doação de bem imóvel e seus efeitos registrais
Na coluna dessa semana vamos abordar a questão do registro da doação de bem imóvel e seus efeitos perante o CRI (Cartório de Registro Imobiliário).
Inicialmente, sendo a doação um contrato, para ter ingresso no Registro de Imóveis, necessita da comprovação da aceitação do donatário. Além do que, a exemplo das doações em que houver a designação de prazo por parte do doador para que o donatário manifeste a sua aceitação, o Oficial do Registro não poderá efetuar o registro sem a prova da aceitação do donatário.
Já nas doações modais ou com encargo, a obrigação assumida pelo donatário deverá ser objeto de averbação após o registro da doação, por se tratar de ocorrência que modifica o domínio do donatário, tornando-o passível de revogação pela sua inexecução. Quando modal, com encargo de pagamento de uma renda ao doador a terceira pessoa, além do registro consequente à transmissão do domínio, deverá ser feita uma averbação relativa à imposição do encargo.
A doação feita a cônjuges proporciona o direito de acrescentar da parte do cônjuge falecido à do cônjuge sobrevivo, sendo, portanto, desnecessário que o imóvel doado seja levado a inventário, por ocasião do falecimento do primeiro. Esse mesmo acréscimo ocorrerá se a doação tiver sido feita a um só dos cônjuges, desde que o regime de bens do casamento seja o da comunhão universal.
De outro lado, na doação com cláusula de reversão do imóvel ao doador, sobrevivendo ao donatário, ocorrendo o falecimento deste antes do doador, o ato cartorário a ser praticado deverá ser o da averbação do óbito e o cancelamento do registro da doação – e, eventualmente, de outros registros que, porventura, tenham por objeto atos jurídicos praticados pelo donatário.
Importante destacar, ainda, a admissibilidade no Registro Imobiliário da escritura de doação de um cônjuge ao outro, desde que haja compatibilidade com o regime de bens adotado a esse matrimônio (excetuando-se o regime da comunhão universal de bens e o regime da separação obrigatória), bem como dos bens dotais; nos demais regimes de bens, um cônjuge poderá doar ao outro os seus bens particulares, dentro dos limites impostos pela lei.
A doação à prole eventual (isto é, filhos futuros) de uma determinada pessoa ou casal não pode ser admitida no Registro de Imóveis, tendo em vista que a doação se trata de contrato celebrado em vida, necessitando da aceitação para se completar. Contudo, resta admitido a registro a doação a filhos existentes de uma determinada pessoa ou casal, mediante a formalização da aceitação, somada da condição /referência da possibilidade de superveniência de outros filhos.
A promessa de doação pura é inadmitida a registro no Cartório Imobiliário, ante a impossibilidade da sua execução forçada na hipótese de revogação da intenção/promessa de doação, por arrependimento do doador, inocorrendo a escritura definitiva de doação.
Por fim, é totalmente possível a rescisão ou distrato da doação no Registro de Imóveis, celebrados por mútuo acordo entre as pessoas do donatário e doador, devendo ser objeto de registro por envolver nova transmissão de domínio do imóvel (do donatário ao doador).
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
Mirelle C. Wisbeck Krieger é advogada, especialista em Direito Imobiliário, sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica e membro das Comissões de Direito Imobiliário e Cartórios Extrajudiciais da OAB/SC - Subseção de Itajaí.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
Artigo publicado no Jornal O Tempo (Itajaí/SC)
Ed. 775, 16.07.2016, p. 7.
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