Consoante prevêem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, caracterizada a mora, o credor-fiduciário notificará o devedor-fiduciante para purgação da mora no prazo de quinze dias. Havendo silêncio ou inércia, a consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário se perfectibilizará à margem da matrícula do imóvel objeto, por intermédio do pagamento do ITBI.

 

Após, são ocorridos, imediatamente, os leilões – o primeiro em até trinta dias da data da consolidação da propriedade na matrícula imobiliária pelo preço de avaliação apurado no contrato (se o valor convencionado pelas partes foi inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para apuração do ITBI, será este último considerado como valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão – art. 24, § único, da Lei nº 13.465/2017); e o segundo (caso inexitoso o primeiro pelo valor avaliado), no prazo de até quinze dias contados do primeiro leilão, pelo preço mínimo da dívida.

 

Todavia, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu algumas consequências diversas, a favor do devedor-fiduciante – que, literalmente, perde todo o valor investido, uma vez inexistir valores remanescentes a título de devolução quando o imóvel é vendido pelo preço mínimo da dívida –, quais sejam: a aplicação da teoria do adimplemento substancial; a necessidade de intimação pessoal do devedor (ou por hora certa – art. 26, § 3ºA, da Lei nº 13.465/2017; ou portaria de condomínios edilícios com controle de acesso – art. 26, § 3ºB, da Lei nº 13.465/2017) acerca da data dos leilões; a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

 

Nesse ínterim, para fins de permitir-se a purgação da mora até a data do leilão e, mormente, determinar a intimação pessoal do devedor-fiduciante, o Superior Tribunal de Justiça fundou-se na chamada "interpretação sistemática", fundamentando-se no Decreto-lei nº 70/1966. Explica-se: é que o art. 39, II, da Lei 9.514/1997 determina o aproveitamento das regras elencadas nos arts. 29 a 41 do aludido Decreto-lei nº 70/1966.

Desta feita, o art. 34 autoriza a purgação da mora até o leilão, ao passo que o art. 36 determina a ciência do devedor-fiduciante dos leilões do imóvel, através de sua intimação pessoal, sob pena de nulidade dos leilões.

Isto porque, o art. 805 do Novo Código de Processo Civil ordena que quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mande que se faça pelo modo "menos gravoso para o executado".

 

Diante de tais circunstâncias, considerando que o Superior Tribunal de Justiça entende que

qualquer leilão extrajudicial levado a efeito pelo credor sem intimação pessoal do devedor (excetuando-se as hipóteses previstas no art. 26, Parágrafos 3ºA e 3ºA, da recente Lei nº 13.465/2017)  é nulo, considerando-se que referida intimação é necessária dado o direito ao devedor em purgar a sua mora até a data do leilão, configura-se possível ao devedor-fiduciante, caso seja-lhe negado o direito na seara administrativa/extrajudicial, consignar judicialmente em pagamento os valores devidos, pleiteando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário e a suspensão dos leilões, caso não tenham sido realizados – ou, caso tenham sido levados a termo, para sustar seus efeitos.

 

É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.

 

 

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